借地借家法の「普通借地権」と「定期借地権」の違い

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借地借家法というのは、土地や建物を借りる人を保護するための法律だ。

この法律には、普通借地権と定期借地権があり、それぞれに要件が異なる。

そもそも借地権とは

借地権というのは、建物の所有を目的とした「地上権」(その土地を使用する権利)と「土地の賃借権」のことだ。

借地人は借地権について登記がなくても、その土地に自分名義で登記した建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗することができる。

借地権設定者

借地権を設定しているもの。つまり「地主」だ。

借地権者

借地権を有するもの。だから、「借主」ということになる。

普通借地権

【契約期間】

普通借地権の契約期間は、通常30年だが30年を超えて契約することもできる。

ただ30年未満の場合は、期間の定めは無効となり、期間は30年となる。

つまり契約期間は最低でも30年ということになる。

【契約方式】

書面によって行う必要はなく、口頭でも構わない。

【契約の更新】

契約を更新する場合は、最初の更新が20年、その次は10年となる。

【更新方法】

借地権の存続期間が満了する場合、借地人が契約の更新を請求した時は、建物がある場合に限り、今までと同一の条件で契約を更新したものとみなされる。

※建物買取請求権

借地権の存続期間が満了しても、契約が更新されない場合は、借地人は地主に対し、建物を時価で買い取るよう請求することができる。

定期借地権

契約の更新ができる普通借地権に対し、定めた契約期間で借地関係が終了するのが、定期借地権だ。

定期借地権の場合、期間が終了すれば契約の更新はできない。

一般定期借地権

存続期間を50年以上とする場合に限り設定でき、利用目的に制限はない。

つまり事業用でも、居住用でもどちらで使っても良いということ。

契約は、公正証書などの書面によって締結しなければならない。

「など」となっていることがポイントで、公正証書でなくても、なんの紙でも良いということだ。

・事業用定期借地権

存続期間は10年以上50年未満と決まっており、事業の用に供する建物の所有を目的にしている。

つまり居住用はダメということ。

契約は必ず「公正証書」によって締結する必要がある。

・建物譲渡特約付き借地権

借地権を設定する場合、設定後30年以上経過した日に、借地権を消滅させるために、借地上の建物の所有権を、地主に相当の額で譲渡する特約を設定することができる。

借地権が消滅した場合、消滅後もなお建物の使用をしている「借地人」またはその「賃借人」が請求した場合、地主との間で期間の定めのない建物の賃貸借の契約が成立する。