マイホームのお金。購入・維持・売却時の税金を解説

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マイホームを買う場合、ほとんどの方は一生で一番高価な買い物になります。

私は賃貸マンションに住んでいますし購入の予定もありませんが、いつ何があってもいいように不動産の知識だけはしっかりつけておくべきだと考えています。

しかし友人・知人をみていると、人生最大の買い物にたいしてあまり知識がないまま買ってしまったり、購入を検討している人が多いように感じます。

日頃10円単位で節約していても、不動産の知識がないためにマイホームで失敗すると10万、100万は簡単に損してしまいます。

そうならないためにも、すこしでも知識をつけて理想のマイホームを手に入れましょう。

今日は不動産の税金に関して解説します。

 

マイホーム購入時の税金

 

【印紙税】

印紙税はマイホームを購入する際の、売買契約書などの文書に対して国が課税する税金です。

これには仮契約書なども含まれ、印紙を購入して文書に貼り付けることで納税します。

 

契約金額  印紙税額
500万円超〜1,000万円以下  5千円
1,000万円超〜5,000万円以下 1万円
5,000万円超〜1億円以下 3万円
1億円超〜5億円以下  6万円

 

【消費税】

建物と不動産会社の仲介手数料にかかる税金です。

マイホームの建物部分だけにかかりますので、土地は非課税です。

また個人が売主の中古住宅も課税されません。

【登録免許税】

登録免許税とは、不動産の登記をする場合に国が課税する税金です。

固定資産税評価額をもとに計算され、税率は登記の種類によって変わります。

 

登録免許税の税率

 

登記に関しては「マイホームを買うなら、不動産の基本を知ろう。登記のしくみ」で詳しく解説しています。

【不動産取得税】

不動産取得税は不動産の取得者に対して、その所在の都道府県が取得時に課税するものです。

なお相続で不動産を取得した場合などは、課税されません。

  内容  特記事項
納税者  不動産を取得した人  無償で取得した場合も対象
課税標準  固定資産税評価額  宅地は固定資産税評価額の2分の1

 

 

マイホームをローンを組んで購入する場合、一定の条件を満たせば住宅ローン減税が受けられます。

 

マイホームを維持するための税金

 

【固定資産税】

マイホームを持つと、市町村から固定資産税が課税されます。

課税標準は固定資産税評価額で、1.4%の税率で計算されます。

ただし住宅用地に関しては、つぎの課税標準の特例があります。

小規模住宅用地(一戸あたり200㎡まで)   固定資産税評価額×6分の1
一般住宅用地(一戸あたり200㎡超)    固定資産税評価額×3分の1

 

【都市計画税】

都市計画税は、都市計画事業または土地区画整理事業に必要な経費に充てるため、原則として市街化区域内にある土地・家の所有者に対して、市町村が課税する税金です。

※市街化区域とは都市計画区域の1つで、すでに市街地を形成している区域と10年以内に市街化を図るべき区域。
簡単に言えば、建物を建てて良い地域ということです。
ですからマイホームの場合、ほとんどが市街化区域です。

課税標準は固定資産税評価額で、税率は市町村ごとに定められますが0.3%が上限となっています。

 

マイホーム売却時の税金は特例があります

 

不動産を売却した場合、「譲渡所得」として課税されます。

この場合は、他の所得と分離して計算される分離課税として計算されます。

短期譲渡と長期譲渡で税率が変わります。

所有期間が短期か長期かを判定するのに基準となるのは、譲渡した年の1月1日における所有期間ですので注意してください。

   所有期間  税率
長期譲渡所得  譲渡した年の1月1日で所有期間が5年超  譲渡所得金額×20%
短期譲渡所得  譲渡した年の1月1日で所有期間が5年以下  譲渡所得金額×39%

 

つまり所有期間が5年以下と短い場合、多く税金が取られます。

譲渡所得の金額の計算式は

譲渡所得金額 = 売却価格 −(所得費+譲渡費用)

となっています。(譲渡費用は、仲介手数料や印紙代、建物取り壊し費用のこと)

 

・ただしマイホームを売った場合は特例があり、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できます。

またマイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。

さらに損益通算をしても控除しきれなかった場合、その年の翌年以降3年以内に繰り越して控除することができますので覚えておきましょう。

マイホームに関する税金の、さらに詳細な情報は「国税庁のホームページ」をどうぞ