FP2級対策。不動産【建築基準法】まとめ

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建築基準法は、建物を建てるときの基本的なルールを定めた法律である。

道路に関する制限

建築基準法では、事故や火事などから人命を守るため、建物に接する道路について制限を設けている。

建築基準法上の道路

・幅員(道幅)が4メートル以上の道路。

・幅員(道幅)が4メートル未満の道路で、建築基準法が施行されたとき、既に存在し、特定行政庁の指定を受けている道路→2項道路という。

接道義務とセットバック

・建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない。これを接道義務という。

・2項道路の場合、道路の中心線から2メートル下がった線が、その道路の境界線とみなされる。また道路の向こう側が、川や崖の場合は、道路の向こう側から4メートル下がった線が境界線とみなされる。これをセットバックという。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいう。

建築面積は

建築面積=敷地面積×建ぺい率

によって求められる。

建ぺい率の最高限度は、用途地域ごとに決められており、建ぺい率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合は、加重平均で計算する

建ぺい率の緩和

次のいずれかに該当する場合は、建ぺい率が緩和される。

・防火地域内にある耐火建築物=プラス10%

・特定行政庁が指定する角地=プラス10%

この二つを満たす場合は、プラス20%となる。

防火地域と準防火地域

建物が密集しているなど、火災の類焼が発生しやすい地域は、防火地域または準防火地域に指定して建物の構造に制限を設けている。

2つ以上の地域にまだがって建物を建てる場合、最も厳しい地域の規制が適用される。

たとえば防火地域と準防火地域にまたがる場合は、防火地域の規制が敷地全体に適用される。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積(各階の床面積の合計)の割合をいう。

延べ面積は

延べ面積=敷地面積×容積率

の式によって求められる。

容積率の最高限度は、用途地域ごとに定められている。

用途地域の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合は、容積率は加重平均で計算する。

前面道路の幅員による容積率

・前面道路の幅員が12メートル以上の場合の容積率→指定容積率

・前面道路の幅員が12メートル未満の場合の容積率→①指定容積率もしくは②前面道路の幅員×法定乗数(住居系は40%、その他は60%)のいずれか小さい方。

セットバックがある場合の建ぺい率と容積率

セットバックがある場合、セットバック部分の面積は敷地面積から引いて計算する。

低層住居専用地域内の制限

第一種・第二種低層住居専用地域内では、原則として、建築物の高さは10メートル・12メートルのうち、都市計画で定めた高さを超えることはできない。

これは第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域では、より良い住環境が求められるので、このような特別な規制が定められている。