マイホームを購入するなら、住宅ローン控除を最大限に活用しましょう

建設中のマンション
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家は賃貸派の私ですが、マイホームを持ちたいと思うこともあります。

マイホームを持つことのメリットとして

・賃貸にはない豪華な設備がついている

・こだわりの家が建てられる

・家を持つことの安心感

・所有欲が満たされる

など人によってさまざまだと思いますが、私が感じるメリットは「住宅ローン控除」で節税できる点です。

住宅ローン控除でどれくらい税金を減らせるのか、解説します。

住宅ローン控除のしくみ

住宅ローン控除は、正確には「住宅借入金等特別控除」といいます。

ローンを組んでマイホームを購入した場合、納めた税金が返ってくるというもの。

返ってくる額は年末時点での住宅ローン残高の1%で、控除は購入した翌年から10年間続きます。

例えば年末の時点で3000万円の残高があれば、払った税金から30万円返ってきますので、大きな節税ですね。

サラリーマンの場合、初年度だけ自分で確定申告すれば2年目からは年末調整で還付を受けることができます。

住宅ローン控除を受けるためには、いくつか条件があり

・マイホームであること

別荘や、土地のみの購入、床面積の2分の1以上が店舗や事務所の場合は適用されません。

・ローンの返済期間は10年以上

返済期間が10年以上で、親族・知人からの借り入れでは対象になりません。

・その年の合計所得が3000万円以内

所得が3000万円を超える年は、控除は受けられません。

所得と年収は違います。こちらの「理解しておきたい所得税の基本。所得の種類と税率を、FPが解説」で詳しく書いています。

・住宅の床面積(登記簿面積)が50㎡以上

などの条件があります。

詳細は条件が知りたい方は「国税庁のホームページ」へどうぞ

中古の場合はどうなるのか

中古住宅の場合は、上の条件に加えて

・新築後20年(マンションなど耐火建築は25年)以内、または一定の耐震基準に適合するもの

・増改築の場合、工事費用が100万円を超えていること

とういう条件があります。

しかし築年数が20年、25年を超えていても住宅ローン控除を受けることができる特例があり

・耐震基準適合証明書を取得する

・住宅性能評価書を取得する

・既存住宅売買歌詞保険に加入する

など方法はあります。

なかなか20年を超える物件を買うことは少ないかもしれませんが、私はマイホームで一番優先すべきは立地だと考えています。

もし立地が良いけど家が古い場合は、これらを使って住宅ローン控除を受けるのも1つの方法です。

住宅ローン控除を最大限に活用するには

住宅ローン控除額が自分の所得税を上回った場合、住民税からも控除されます。

その住民税からの控除にも上限があり、年間13万円程度です。

住宅ローンを組むなら、控除を最大限に使いたいですよね。

その場合は「共同名義」にするのがいいです。

夫婦共働きの場合、共同名義にして2人でローンを組むことで2人分の税金が控除されますので、最大限の控除を受けることができます。

また資金に余裕があっても、住宅ローン控除を最大限に受けるために頭金を入れず、全額ローンにするなどの方法もありますが、これに関しては慎重に検討が必要です。

ローン残高が多くなれば控除額は増えますが、ローン手数料や金利によりトータルすると損をすることもあります。

金融機関によって手数料が違いますので、ローンの手数料とその時の住宅金利を含めて計算して、どちらが得かを判断しましょう。

手持ちの資金に余裕があって、住宅ローン控除も受けたい場合は「預金連動型住宅ローン」というのもあります。

これのメリットは、住宅ローン残高から預金残高を差し引いた部分にしかローンの利息がかからない点です。

預金残高分は金利が0になる上、住宅ローンの控除はフルに受けることができます。

また団体信用生命保険にも加入しますので、死亡や高度障害の場合には保険金でローンが相殺されます。

ですから家も預金残高も、そのまま家族に残すことができます。

ローン期間中もなにかあれば、すぐに預金を引き出すこともできます。

ただし、このローンは金利が高いのでメリットを十分に受けることができるのは、住宅購入資金がほとんど預金でまかなえる人でしょう。

そういう人であれば、お得なローンです。